Những lưu ý khi chuyển nhượng nhà đất từ 1-1-2009
Những lưu ý khi chuyển nhượng nhà đất từ 1-1-2009
| Nhà phố có diện tích nhỏ giao dịch sôi động trong tháng 12 vì "né" thuế TNCN, ngược lại giao dịch căn hộ lại "dậm chân tại chỗ" - Ảnh: Hồng Nhựt |
Theo quy định, từ 1-1-2009 khi Luật thuế TNCN có hiệu lực, việc mua bán nhà đất sẽ bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất (CQSDĐ) tính trên giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định mà chuyển sang đóng thuế TNCN.
Cụ thể: Thu nhập chịu thuế = Giá chuyển nhượng bất động sản (BĐS) theo từng lần chuyển nhượng - Giá mua và các chi phí liên quan. Thuế suất 25%.
- Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hóa đơn theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất, chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng, đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất, các chi phí khác liên quan đến chuyển nhượng BĐS.
- Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.
- Giá chuyển nhượng BĐS là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.
|
Bà Trần Lệ Nga - Trưởng phòng Tuyên truyền Hỗ trợ Cục thuế TP.HCM, có lời khuyên với những người kinh doanh nhà đất: nếu đang sở hữu từ 2 căn nhà trở lên, thì nên bán trước mua sau; không nên mua trước rồi sau đó bán lại sẽ bị áp thuế TNCN. |
Tuy nhiên, thuế TNCN chỉ điều chỉnh những giao dịch liên quan đến nhà phố (nhà có chủ quyền khi mua, bán phải qua công chứng), còn căn hộ dự án hầu như ít bị điều chỉnh bởi luật thuế TNCN nên chưa tạo ra cơn sốt bán nhà cuối năm.
Theo các chuyên gia ngành thuế, hiện nay phí chuyển nhượng bất động sản thực tế đang là 4%, trong khi luật thuế TNCN chỉ quy định mức phí này là 2% hoặc 25% sau khi trừ các khoản chi phí nếu như thấy được việc mua bán bất động sản trên có lãi (nếu như lỗ thì không phải chịu thuế). Cũng từ 1-1-2009, luật thuế TNCN còn quy định một số trường hợp được miễn thuế như biếu, tặng, thừa kế...
Một số trường hợp cụ thể
* Đầu năm 2008, chị Thu Hiền mua một lô đất nông nghiệp và chỉ làm hợp đồng mua bán ký giữa hai bên với nhau mà không ra phòng công chứng. Đến nay, khi chuyển mục đích sử dụng lô đất trên thành đất thổ cư và sang tên thì có thể phải chờ đến đầu năm 2009 để quận xét duyệt.
Với trường hợp này, theo luật sư Phan Thanh Thy (Văn phòng luật sư Hữu Luật), thời điểm chuyển quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng là thời điểm phát sinh nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước của các bên. Vì thế, căn cứ Luật thuế thu nhập cá nhân, trong trường hợp thời điểm lập thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 1-1-2009 trở về sau này đương nhiên phải phát sinh thuế TNCN theo quy định.
* Đối với những trường hợp bán nhà và ra hợp đồng công chứng trước ngày 1-1-2009, nhưng chưa trước bạ kịp thì thuế TNCN được tính theo ngày ký hợp đồng công chứng hay tính theo ngày đăng ký trước bạ?
Các chuyên viên Phòng tuyên truyền và hỗ trợ - Cục Thuế TP.HCM cho biết: thời điểm tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã bán nhà và hợp đồng mua bán đã công chứng trước ngày 1-1-2009 thì không thuộc đối tượng áp dụng Luật thuế TNCN.
* Trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, qua năm 2009 khi chuyển nhượng đất nông nghiệp cũng phải nộp thuế TNCN là 2% trên giá trị chuyển nhượng; Trường hợp có đầy đủ hồ sơ chứng từ để chứng minh được giá vốn của lô đất thì nộp 25% chênh lệch giữa giá bán và giá vốn.
* Trường hợp nhà đất có nguồn gốc do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, năm 2009 khi chuyển nhượng mảnh đất này phải nộp thuế TNCN trên cơ sở thu nhập tính thuế và thuế suất.
+ Thu nhập tính thuế = Giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng (nếu giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND thành phố quy định thì giá chuyển nhượng xác định theo bảng giá đất của UBND đã ban hành từng năm) – Giá vốn (căn cứ chứng từ thu tiền sử dụng đất) và các chi phí có liên quan. Thuế suất áp dụng là 25%.
* Trong trường hợp sở hữu cùng lúc 2 căn nhà (nhà cũ chưa bán được nhưng mua thêm căn nhà mới để ở) thì khi chuyển nhượng căn nhà cũ phải nộp thuế TNCN trên cơ sở thu nhập tính thuế và thuế suất 25%. Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua và các chi phí hợp lý có liên quan. Trong đó, giá bán là giá thực tế chuyển nhượng được xác định theo giá thị trường và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.
* Trường hợp giá bán ghi tại hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng, thì giá chuyển nhượng nhà ở được xác định căn cứ theo quy định của Bộ Xây dựng về việc phân loại nhà hoặc giá tính lệ phí trước bạ do UBND thành phố quy định.
Giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua. Trường hợp không xác định được giá mua, hoặc giá mua ghi trên hợp đồng cao hơn thực tế tại thời điểm mua, thì thuế thu nhập cá nhân được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Chi phí liên quan được trừ là các khoản chi phí thực tế phát sinh của hoạt động chuyển nhượng có hóa đơn, chứng từ theo chế độ quy định.
Theo các chuyên viên Cục thuế, thuế TNCN không tính tới yếu tố trượt giá của đồng tiền.
HỒNG NHỰT
