Thị trường BĐS 2009: "Thượng đế" trung bình sẽ lên ngôi
Một năm được coi là "ác mộng" đối với các DN đầu tư, kinh doanh và giới đầu cơ BĐS, hai thái cực rõ ràng đi rất nhanh từ "cực nóng" sang "cực lạnh". Năm 2009, có thể hi vọng thị trường BĐS sẽ sôi động trở lại. Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho rằng vẫn còn nhiều "cửa" để đầu tư kinh doanh.
Hai thái cực của thị trường được biểu hiện rõ nét nhất là tại TP HCM.
Giảm mạnh thị trường dự án căn hộ, nền đất
Giảm mạnh nhất là những dự án căn hộ, nền đất mới được triển khai hoặc đang còn dở dang. Vào thời điểm tháng 1/2008, tại các khu vực Nam Sài Gòn, Q 2, Q 9, Thủ Đức... giá BĐS tăng theo từng ngày, thậm chí là từng giờ. Cảnh tượng chen lấn, xếp hàng để đăng ký mua căn hộ, nền đất xảy ra thường xuyên.
Trái ngược với thị trường đất dự án và căn hộ thì lượng giao dịch nhà đơn lẻ đang có chiều hướng tăng mạnh. Theo thống kê của sàn giao dịch của ACBR trong tháng 11 lượng giao dịch thành công nhà đơn lẻ nội thành đã tăng trên 40% so với những tháng trước.
Dự án Him Lam - Kênh Tẻ, nằm trong khu Nam Sài Gòn, khởi điểm khi chưa có cầu Kênh Tẻ chỉ với giá 7 - 8 triệu đồng/m2, trong quá trình hình thành cầu đường nối quận 4 với quận 7, giá bán những lô đất khoảng từ 15 -16 triệu đồng/m2. Nhưng vào thời kỳ đỉnh điểm, cách đây khoảng 1 năm ở đây sốt đất lên đến 70 - 80 triệu đồng/m2, cá biệt có vị trí giá 90 triệu đồng/m2. Tuy nhiên đến thời điểm này, giá các nền đất này được ra bán 23 - 28 triệu đồng/m2 nhưng cũng rất khó bán. Tương tự hàng loạt các dự án căn hộ như Phú Mỹ, Hưng Long, Phú Mỹ Hưng hiện đang được ra bán với giá rất thấp, chỉ bằng khoảng 60% so với thời điểm sốt giá.
Dự án The Vista (Q 2) được coi là điểm "nóng" nhất của thị trường BĐS, khi mới bắt đầu tung bán sản phẩm có những trường hợp khách phải xếp hàng 2 ngày trời mới tranh được xuất mua căn hộ. Ngay tại thời điểm đó sang tay một căn hộ có thể kiếm được 300 - 400 triệu, thế nhưng giờ thì mọi giao dịch ở đây đều bị đóng băng và chủ đầu tư sau hơn 1 năm vẫn chưa hoàn thành được móng công trình.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM thì một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng cao là do sự ảo tưởng của một số chủ đầu tư đã đem so sánh giá BĐS của Việt Nam với một số nước trong khu vực và muốn nâng giá căn hộ tại các đô thị lớn lên tương đương. Chính các DN này đã quên mất rằng cần phải dựa vào các yếu tố cơ cấu hình thành giá, điều kiện hạ tầng, thu nhập bình quân của người dân cũng thấp hơn nhiều.
Đi vào ngách thị trường
Trên thực tế thị trường BĐS của Việt Nam chưa hoàn toàn đóng băng mà nhiều dòng sản phẩm vẫn được khách hàng quan tâm và lượng giao dịch thành công là rất lớn. Điều này thể hiện nhu cầu thực sự vẫn còn nhiều nhưng chỉ có điều các DN có nhìn thấy các khe nhỏ đó để đi đến quyết định đầu tư.
Chính thời điểm thị trường đang đà giảm giá, các chủ đầu tư đều co cụm lại thì giữa năm 2008 Cty CP Đầu tư Nam Long đã tung ra thị trường hàng loạt sản phẩm căn hộ như An Viên (Tân Thuận Đông - Q 7), E.Home (Đông Sài Gòn)... chỉ trong một thời gian ngắn đã bán hết.
Theo ông Nguyễn Xuân Quang - TGĐ Cty CP Đầu tư Nam Long, mỗi sản phẩm mới được tung ra đều phải nghiên cứu rõ được nhu cầu thị trường. Trong đó, căn hộ E.Home với tiêu chí "Nhà giá không cao nhưng chất lượng sống phải cao", có giá từ 500 - 700 triệu, chuỗi căn hộ E.Home đặc biệt quan tâm xây dựng những công trình đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội để phục vụ cộng đồng.
Cùng hướng đến đáp ứng sản phẩm cho người có nhu cầu thực sự, Cty địa ốc Đất Lành đã được Bộ Xây dựng cho phép thực hiện xây nhà thương mại có diện tích từ 30 m2 trở lên. Giá trị của mỗi căn hộ khoảng 350 - 500 triệu đồng, giúp cho người thu nhập thấp có thể mua được nhà.
Chuyển hướng sang thị trường số đông
Trước những nhu cầu thực sự về nhà ở, vừa qua Chính phủ đã quyết định trong năm 2009 sẽ rót 2.500 tỷ đồng vào việc phát triển nhà ở xã hội và đồng thời TP HCM đưa ra chính sách hỗ trợ tối đa cho việc thực hiện nhà ở cho công nhân. âng Lê Hoàng Châu cho rằng: "Nó có 2 tác động chính đến thị trường BĐS. Thứ nhất nó giải quyết bế tắc về tài chính cho thị trường BĐS trong thời điểm khó khăn, giải quyết được nhu cầu trước mắt. Thứ hai là làm ổn định về mặt xã hội, giúp cho an sinh xã hội phát triển tốt hơn". Theo ông Châu, với những chính sách này nó sẽ tái cấu trúc lại thị trường nhà ở. Trong đó, thị trường sẽ chuyển hướng dành cho khách hàng có mức độ thu nhập khá và ổn định.
Ngoài những dự án căn hộ mang tính xã hội hoặc nhà ở dành cho đối tượng khách hàng thu nhập trung bình và ổn định thì sẽ có hàng loạt dự án cao tầng khác tiếp tục triển khai. Nhưng đây chủ yếu là các dự án chủ đầu tư nước ngoài và họ đã nhắm đến thị trường không phải là cao cấp.
Thực tế, thị trường BĐS luôn gắn liền với hạ tầng đô thị và trong thời gian tới tại TP HCM sẽ có hàng loạt tuyến đường đô thị mới được hoàn thành như đại lộ Đông Tây, đường Trung Lương, cầu Thủ Thiêm, hầm Thủ Thiêm, cầu Phú Mỹ... sẽ tác động mạnh đến giá của BĐS trong những khu vực này. Do đó, thị trường BĐS còn phụ thuộc vào mức độ hoàn thành của các dự án hạ tầng đô thị vào thời điểm nào, năm 2009 hay 2010 (?).
Viết Đoàn
Một năm được coi là "ác mộng" đối với các DN đầu tư, kinh doanh và giới đầu cơ BĐS, hai thái cực rõ ràng đi rất nhanh từ "cực nóng" sang "cực lạnh". Năm 2009, có thể hi vọng thị trường BĐS sẽ sôi động trở lại. Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực BĐS cho rằng vẫn còn nhiều "cửa" để đầu tư kinh doanh.
Hai thái cực của thị trường được biểu hiện rõ nét nhất là tại TP HCM.
Giảm mạnh thị trường dự án căn hộ, nền đất
Giảm mạnh nhất là những dự án căn hộ, nền đất mới được triển khai hoặc đang còn dở dang. Vào thời điểm tháng 1/2008, tại các khu vực Nam Sài Gòn, Q 2, Q 9, Thủ Đức... giá BĐS tăng theo từng ngày, thậm chí là từng giờ. Cảnh tượng chen lấn, xếp hàng để đăng ký mua căn hộ, nền đất xảy ra thường xuyên.
|
Trái ngược với thị trường đất dự án và căn hộ thì lượng giao dịch nhà đơn lẻ đang có chiều hướng tăng mạnh. Theo thống kê của sàn giao dịch của ACBR trong tháng 11 lượng giao dịch thành công nhà đơn lẻ nội thành đã tăng trên 40% so với những tháng trước. |
Dự án The Vista (Q 2) được coi là điểm "nóng" nhất của thị trường BĐS, khi mới bắt đầu tung bán sản phẩm có những trường hợp khách phải xếp hàng 2 ngày trời mới tranh được xuất mua căn hộ. Ngay tại thời điểm đó sang tay một căn hộ có thể kiếm được 300 - 400 triệu, thế nhưng giờ thì mọi giao dịch ở đây đều bị đóng băng và chủ đầu tư sau hơn 1 năm vẫn chưa hoàn thành được móng công trình.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM thì một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng giá nhà đất tăng cao là do sự ảo tưởng của một số chủ đầu tư đã đem so sánh giá BĐS của Việt Nam với một số nước trong khu vực và muốn nâng giá căn hộ tại các đô thị lớn lên tương đương. Chính các DN này đã quên mất rằng cần phải dựa vào các yếu tố cơ cấu hình thành giá, điều kiện hạ tầng, thu nhập bình quân của người dân cũng thấp hơn nhiều.
Đi vào ngách thị trường
Trên thực tế thị trường BĐS của Việt Nam chưa hoàn toàn đóng băng mà nhiều dòng sản phẩm vẫn được khách hàng quan tâm và lượng giao dịch thành công là rất lớn. Điều này thể hiện nhu cầu thực sự vẫn còn nhiều nhưng chỉ có điều các DN có nhìn thấy các khe nhỏ đó để đi đến quyết định đầu tư.
Chính thời điểm thị trường đang đà giảm giá, các chủ đầu tư đều co cụm lại thì giữa năm 2008 Cty CP Đầu tư Nam Long đã tung ra thị trường hàng loạt sản phẩm căn hộ như An Viên (Tân Thuận Đông - Q 7), E.Home (Đông Sài Gòn)... chỉ trong một thời gian ngắn đã bán hết.
Theo ông Nguyễn Xuân Quang - TGĐ Cty CP Đầu tư Nam Long, mỗi sản phẩm mới được tung ra đều phải nghiên cứu rõ được nhu cầu thị trường. Trong đó, căn hộ E.Home với tiêu chí "Nhà giá không cao nhưng chất lượng sống phải cao", có giá từ 500 - 700 triệu, chuỗi căn hộ E.Home đặc biệt quan tâm xây dựng những công trình đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và xã hội để phục vụ cộng đồng.
Cùng hướng đến đáp ứng sản phẩm cho người có nhu cầu thực sự, Cty địa ốc Đất Lành đã được Bộ Xây dựng cho phép thực hiện xây nhà thương mại có diện tích từ 30 m2 trở lên. Giá trị của mỗi căn hộ khoảng 350 - 500 triệu đồng, giúp cho người thu nhập thấp có thể mua được nhà.
Chuyển hướng sang thị trường số đông
Trước những nhu cầu thực sự về nhà ở, vừa qua Chính phủ đã quyết định trong năm 2009 sẽ rót 2.500 tỷ đồng vào việc phát triển nhà ở xã hội và đồng thời TP HCM đưa ra chính sách hỗ trợ tối đa cho việc thực hiện nhà ở cho công nhân. âng Lê Hoàng Châu cho rằng: "Nó có 2 tác động chính đến thị trường BĐS. Thứ nhất nó giải quyết bế tắc về tài chính cho thị trường BĐS trong thời điểm khó khăn, giải quyết được nhu cầu trước mắt. Thứ hai là làm ổn định về mặt xã hội, giúp cho an sinh xã hội phát triển tốt hơn". Theo ông Châu, với những chính sách này nó sẽ tái cấu trúc lại thị trường nhà ở. Trong đó, thị trường sẽ chuyển hướng dành cho khách hàng có mức độ thu nhập khá và ổn định.
Ngoài những dự án căn hộ mang tính xã hội hoặc nhà ở dành cho đối tượng khách hàng thu nhập trung bình và ổn định thì sẽ có hàng loạt dự án cao tầng khác tiếp tục triển khai. Nhưng đây chủ yếu là các dự án chủ đầu tư nước ngoài và họ đã nhắm đến thị trường không phải là cao cấp.
Thực tế, thị trường BĐS luôn gắn liền với hạ tầng đô thị và trong thời gian tới tại TP HCM sẽ có hàng loạt tuyến đường đô thị mới được hoàn thành như đại lộ Đông Tây, đường Trung Lương, cầu Thủ Thiêm, hầm Thủ Thiêm, cầu Phú Mỹ... sẽ tác động mạnh đến giá của BĐS trong những khu vực này. Do đó, thị trường BĐS còn phụ thuộc vào mức độ hoàn thành của các dự án hạ tầng đô thị vào thời điểm nào, năm 2009 hay 2010 (?).
Viết Đoàn
